Prodáváte nemovitost? Tak to jste na správném místě.  

 

Občas slyším, že realitní kanceláře jsou k ničemu, drahé, jde jim jen o provizi a pro prodávající to není žádná přidaná hodnota. Je mi jasné, že obyčejný člověk prodávající nemovitost poprvé v životě si vlastně úplně nedovede představit, kolik práce a odpovědnosti za každou prodanou nemovitostí je. Co si myslí?  - přijde makléř, nafotí pár fotek na mobil, prdne nabídku na internet a když někoho najde, schrábne tučnou provizi.

 

A jaká je realita? Pokusím se Vám přiblížit  jakým způsobem pracuje naše realitní kancelář a co prodej nemovitosti opravdu obnáší. 

 

 

Konkrétní příklad: pan Novák chce prodat byt. 

První kontakt  - telefon 3.1.2022  

 

Pan Novák mi zavolal, že dostal doporučení a potřebuje pomoc s prodejem bytu, který si koupil před mnoha lety z důvodu investice. Nyní potřebuje peněžní prostředky na dostavbu rodinného domu a rozhodl se byt prodat. Po telefonu mu sdělím pro začátek pouze  základní info a domlouváme se na osobní schůzku přímo v prodávané nemovitosti. Poprosím pana Nováka, aby mi poslal na email veškeré dokumenty ( podklady), které má k dispozici ohledně tohoto bytu  - číslo bytu, adresu, podrobnosti ohledně rekonstrukce, výše poplatků, energií, stav SVJ a podobně, abych se mohla pustit do předběžného odhadu tržní ceny ještě před naší osobní schůzkou. 

Setkání na bytě 6.1.2022 - osobní schůzka

 

S panem Novákem se po 3 dnech konečně setkáváme osobně. Při příchodu do bytu se trochu zhrozím - byt je cítit, všude špína, neuklizeno, plný staršího, poškozeného nábytku. Takto bohužel vypadá většina bytů, které byly dlouhodobě pronajímány. S tím si samozřejmě umíme poradit. Pan Novák mi upřesní rozsah rekonstrukce, která proběhla před 8mi lety - a já svým zkušeným okem vidím, že byt je skvěle dispozičně řešen a že když se vše pořádně uklidí, vymaluje, opraví díry ve zdech atd., bude to moc hezký byt. Ještě se vyptávám na dům, fungování SVJ, jaké rekonstrukce proběhly v domě v rámci SVJ, jací tam jsou sousedé, okolí domu..., ale pan Novák, vzhledem k tomu, že byt dlouhodobě pronajímal a  nechodil na schůze SVJ, vlastně o jeho bytové jednotce a společnství vlastníků nic neví a nemůže ani dohledat nabývací titul. Ujistím pana Nováka, že to samozřejmě není konec světa a všechny tyto informace umíme dohledat a doplnit. Probíráme také výši kupní ceny - na schůzku jsem přišla s cenovou mapou bytů prodaných v posledních 6 měsících v dané lokalitě s přihlédnutím ke stavu bytu, vše panu Novákovi vysvětluji a ukazuji podklady k cenovým mapám, které vycházejí přímo z katastru nemovitostí - tedy z reálných cen, za které se byty opravdu prodaly. Pan Novák má také k dispozici dalsí 3 odhady ceny bytu od konkurenčních RK. Na základě toho se domluvíme na prodejní ceně, kterou jsme od návrhů cen od konkurence navýšili o 15% díky tomu, že byt zkrášlíme a zatraktivníme home stagingem. Protože pan Novák na prodej bytu spěchá, slíbím, že do druhého dne mu pošlu návrh zprostředkovatelské smlouvy na prodej nemovitosti a jakmile bude podepsaná, ihned začínáme s naším týmem na přípravě prodeje bytu pracovat.

Podpis zprostředkovatelské smlouvy 7.1.2022

 

Smlouvu jsme podepsali včetně upřesnění výše provize ze zprostředkování prodeje. Pan Novák byl mile překvapen, co všechno je v rámci provize součástí naší práce - zařídíme a zaplatíme z provize vyklizení nemovitosti, drobné opravy, vymalování bytu, kompletní úklid, práce spojené s homestagingem, získání veškerých podkladů k bytové jednotce a výpisů z katastru nemovitosí , nafocení, 3 dscan, půdorysy, video z lokality, stránka nemovitosti, inzerce, propagace na sociálních sítích, veškerý právní servis a úschova peněžních prostředků, ověření podpisů, předání bytu, převod energií. Navíc jsme se s panem Novákem domluvili, že byt i kompletně zařídíme nábytkem. To je taková naše specialita, která se nám velice ověřila u klientů - byt je útulnější s nábytkem a doplňky, pro kupujícího je to důležité, že si hned umí představit, co vše se do bytu vejde. Mnoho kupujících, kteří pořizují byt na pronájem, toto zvláště ocení, protože si od nás  vše odkoupí a tím si ušetří čas běháním po obchodech, navíc si tím zvýší budoucí cenu nájmu. Prezentace bytu je kvalitním homestagingem atraktivnější a tím se zvyšuje pravděpodobnost, že byt prodámě za vyšší cenu, protože nákup nemovitostí je ve velké míře spjatý s emocemi.

Příprava bytu od 10.1.2022 - 23.1.2022

 

Hned ráno máme přistavený kontejner, kam putují všechny nepotřebné věci, starý nábytek a rozhodneme se i pro výměnu koberců v ložnici. Další den nastupují malíři, po dvou dnech je hotovo a přichází podlaháři na položení koberců a drobné opravy podlah. Jakmile je vše upraveno po technické stránce, je čas pro úklidovou "četu". Další týden nám zabere zařizování nábytkem, doplňků, květin atd. a poté je již fotograf, 3 dscan, dron a čekání na podklady od nich. Příprava nemovitosti nám tedy v tomto případě zabrala 14 dní do doby, než jsme měli vše hotové a připravené k nabídce. Obvykle jako první připravím stránku nemovitosti - ta je rozsáhlejší než klasická inzerce, nejsem tam nijak omezena textem, počtem fotografií, mohu si tam skrátka dát vše, co si mslím, že je pro danou nemovitost důležité - info o lokalitě, občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti i například něco z historie. 

Začínáme s hledáním vhodného kupujícího - 24.1.2022

 

Jako první před zveřejněním inzerce zašleme nabídku klientům z naší databáze, kteří aktivně hledají vhodnou nemovitost k nákupu. Nabídku poté vkládáme do inzerce - inzerujeme na všech nejdůležitějších, ale i méně důležitých, inzertních serverech. Stejně tak i začínáme s propagací stránky nemovitosti na sociálních sítích. Klienti se začínají ozývat a probíhají první prohlídky. 

Po 14ti dnech máme vážného zájemce i přesto, že kupní cena je vyšší než cena obvyklá v této lokalitě o více než 10%, někdy jde prodej samozřejmě pomaleji v závislosti na lokalitě.

Na základě upřesnění všech detailů ze strany kupující začneme s přípravou rezervační smlouvy, po podpisu a složení rezevačního poplatku připraví náš právní zástupce smlouvu kupní, dohodu o úschově a návrh na vklad, které po odsouhlasení všemi smluvními stranami v právní kanceláři klienti podepíší, právník ověří podpisy a pak už jen čekáme na složení peněžních prostředků kupujícím do úschovy. Ihned poté podává právní zástupce návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento postup je zcela bezpečný pro obě zúčastněné strany, o všem jsou informováni emailem.

Zápis v katastru nemovitostí - 28.3.2022

 

Jakmile proběhne zákonná 20ti denní ochraná lhůta na katastru nemovitostí a je proveden vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího, na základě nového výpisu listu vlastnictví právní zástupce uvolní peněžní prostředky ve prospěch prodávajícího a dojde k protokolárnímu předání nemovitosti, převodu energií, nahlášení nového člena na SVJ atd. 

Tento prodej bytu trval do doby předání bytu kupujícímu přibližně 3 měsíce s tím, že kupní cenu jsme díky kvalitnímu home stagingu a cílené propagaci navýšili přesně o 15% oproti konkurenčním nabídkám. Pan Novák byl moc spokojen a již nás informoval, že jeho maminka také zamýšlí prodej její chalupy z důvodu nevyužití a bude se na nás také obracet. Takže celý ten koloběh začne od začátku. Těšíme se na novou výzvu!

 

Věřím, že tento konkrétní případ Vám pomohl s tím, abyste prodej Vaší nemovitosti svěřili do našich rukou... Mohu Vám zaručit, že Vás nezklameme a pro prodej Vaší nemovitosti uděláme maximum. 

 

 

Potřebujete pronajmout nemovitost bez starostí? Obraťte se na nás...

Nemovitost je jedna z nejlepších investic. Obzvláště ve větších městech není nikdy problém byt či dům výhodně pronajmout a jednoduše tak vydělávat. Chcete pronajímat byt, dům, kancelář nebo sklad? V našem článku se dozvíte vše, co potřebujete k pronajmutí nemovitosti vědět.

Vzhledem ke zvyšování úrokových sazeb u hypoték za poslední dobu, mnoho lidí nyní častěji upřednostňuje pronájem před koupí vlastní nemovitosti. 

Nájem nebo podnájem. Jaký je mezi nimi rozdíl?

Mnoho lidí si tyto pojmy plete, byť je mezi nimi propastný rozdíl. 

Nájem bytu je vztah mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a nájemcem. Tento typ závazku vzniká uzavřením nájemní smlouvy, v níž se smluvní strany dohodnou na tom, že nájemce bude po určitou/neurčitou dobu nemovitost užívat za stanovené nájemné. Jde tedy o pronájem bytu v osobním vlastnictví.

V případě nájmu jsou práva nájemce chráněna občanským zákoníkem. Ten například stanovuje, že vlastník nemůže nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodu, a za uznatelné důvody vypovězení smlouvy o pronájmu bytu patří pouze porušení smluvních povinností nájemce (například neplacení nájemného, obtěžování sousedů atp.). Jestli tedy nájemce smluvní podmínky neporušuje, nájemní smlouvu mu nemůžete vypovědět, pouze v případě ukončení nájemní smlouvy dohodou obou smluvních stran.

Podnájem bytu je naopak vztah, kdy nájemce bytu dále pronajme byt další osobě (podnájemci). To může nájemce udělat pouze se souhlasem majitele nemovitosti. Podnájemní smlouva je také uzavírána u bytů v družstevním vlastnictví. Pro nájemníky je rozhodně výhodnější uzavírat nájemní smlouvy přímo s majitelem nemovitosti. V opačném případě riskují, že jim bude podnájemní smlouva vypovězena z důvodu ukončení nájemní smlouvy, na kterou nemají vliv.

Jestli jako majitel bytu chcete mít možnost ukončit nájemní smlouvu, doporučujeme vám uzavřít  raději smlouvu na dobu určitou, například na rok. I když nájemní smlouvu nemůžete ukončit předčasně, nemusíte ji ani prodlužovat, a ukončením její platnosti nájemní vztah automaticky zaniká. Nájem bytu lze rovněž ukončit oboustrannou dohodou o ukončení nájemní smlouvy. V případě, že chcete zamezit opotřebení bytu zvířaty či kouřením, můžete od nájemce požadovat vyšší vratnou kauci na případné vymalování, opravu podlah apod.

V případě družstevního bytu je situace poněkud komplikovanější, jelikož každý majitel je ve skutečnosti pouze nájemcem, a skutečným majitelem je družstvo. Nájemce se tak automaticky stává podnájemcem. V případě družstevní nemovitosti se podmínky dalšího pronájmu řídí stanovami družstva, které je třeba si pečlivě prostudovat. Velice často je nutný souhlas družstva s podnájmem bytu.

Příprava nemovitosti k pronájmu

Pokud zařizujete byt  na pronájem, vždy se snažte myslet na přání, potřeby a očekávání těch, kteří v bytě budou bydlet, promyslete na kterou skupinu se chcete zaměřit. Zájemci často ocení, pokud byt disponuje alespoň základními spotřebiči – lednička, pračka, sporák. Vybvení bytu nábytkem samozřejmě zvyšuje hodnotu nemovitosti k pronájmu ještě více, ale není to třeba, neboť velké množství nájemníků své vybavení má. Přípravy bytu k pronájmu dále zahrnují vymalování stěn a odstranění všech závad, které by mohly narušovat komfort bydlení. 

Pokud chcete pronajímat luxusní nemovitost, vyplatí se investice do home stagingu. 

Co se týče prezentace, nabídky a stanovení ceny - s tím stejně jako se vším předcházejícím vám pomůžeme my. Byt bude profesionálně nafocen a nabízen na všech nejdůležitějších realitních serverech. Jakmile najdeme vhodného nájemce, bude prověřen v registrech dlužníků a exekucí, ke kterým máme placený přístup a dodáme vám potvrzení o tom, jak na tom ten konkrétní nájemce je. Tato skutečnost velice pomáhá k odstranění rizika, že si do bytu nastěhujete problémového neplatiče. Připravíme vám nájemní/podnájemní smlouvu, předávací protokoly, převedeme energie pokud je třeba a zařídíme vše potřebné - vše samozřejmě s vaší součinností. 

 Příjmy z nájmu – jak se daní?

V případě, že je pronajímatelem fyzická osoba a jedná se o dlouhodobý nájem, tedy takový, který uspokojuje bytové potřeby nájemce, se tyto příjmy posuzují jako příjmy z nájmu. Tento typ příjmu je od daně z přidané hodnoty osvobozen.

U příjmů z nájmů s účelem jiným než uspokojování bytových potřeb (tedy u krátkodobých nájmů) a v případě, že je majitelem nemovitosti právnická osoba, se však již jedná o příjmy z podnikání, a to i v případě, že nemáte živnostenské oprávnění. Tento příjem podléhá dani z přidané hodnoty.

 

Pro naše stálé klienty poskytujeme službu správy nemovitosti, kdy za paušální poplatek spravujeme vaší nemovitost po celý rok. Co to znamená? V nájemní smlouvě jsme uvedeni jako správce, pokud tedy nájemce řeší jakýkoliv problém nebo závadu, obrací se na nás a my vše po vašem odsouhlasení vyřešíme. Dále připravíme každoročně vyúčtování služeb apod. Vaším úkolem je tedy pouze kontrolovat pravidelné platby za pronájem na vašem účtu.

 Pro bezplatnou konzultaci nás kontaktujte!